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2018年新的一轮房价已经开始,来看一波分析!

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1206人阅读2018年01月03日 02:22:38

2018年新的一轮房价已经开始,来看一波分析!

我分析了有利的因素和不利的因素,综合来看,不利的条件更多。不看好短期的房价趋势。

从目前的结果来看,算是暂时没有说错。房价大势稳中有降。

有人说近期三四线暴涨?

没错。但其实只是部分强三四线城市。更多的弱势城市将持续弱势。少数三四线最近腾飞,只是因为一线二线锁住以后,热钱投机而已。这种增长不是内生因素,不可持续。

下面说说18年的房价趋势判断。

1 短期看货币

货币就像用肥料浇庄稼。肥施的多,植物发育就好。很简单的道理。

15-16年货币非常宽松。17年在房地产行业大幅收紧了——房贷利率上升、限购、提高贷款首付标准。

这三招,我猜,18年不会有本质变化,但不排除稍微放松。

猜测的理由是:首先历史经验限购一般要持续2年以上;其次,17年市场太惨淡,18年稍微松绑一点是有可能也有先例的;但肯定不会真正宽松,只是不那么紧。

因为人家美国结束了宽松货币,开始从紧。中国货币要松太多的话,人民币就可能快速贬值或者热钱大量流出。造成金融不稳定。

2 长期看人口

先说大趋势,中国90后只有80后数量的80%。

如果你家开了一个餐厅,平时每天接待10桌客人,后来每天只能接待8桌。假设别的条件不变,盈利会发生多大变化呢?是降低20%吗?

错!可能是锐减50%!

因为你每天的固定成本需要6桌客人去摊平,其实只有4桌是盈利的。当客人降低时,利润会大幅削减。

房地产市场也是类似的问题。

一旦人口少了,总体大势就很难非常好。这跟70后传递接力棒给80后时不一样。90后为主体的购房需求会下滑。

3 中期看供需

有人说,中国有史无前例的城镇化?

没错,城镇化带来新的住房需求。

但我们也要看到。目前的一代中老年人,很多都在自住需求外,购置了额外的商品房,进行投资。在二三四线,拥有2套及以上住房的家庭实在太多,考虑到老人的住宅以后还会被子女继承,很多大家庭内的90后未来将面临持有3套或以上房产的幸福烦恼。

这是一种新的社会现象。

你见过哪个80年左右出身随便就拥有2-3套住宅吗?

不太可能的!他们的父辈处于计划经济住房短缺时代,没法留给他们很多房子。

国家统计局的官方数字显示:2017年,中国全国人均住房面积达到了40.8平米。

这个数字,其实已经很高了,说明中国人并不缺房子。各位网友见过身边哪怕有很多人没有自有住宅吗?他们基本都有房子——他们抱怨房子稀缺,其实指的是优质房子稀缺,他们也许在北京东三环没有房子,但在老家都是有的。

其实任何领域的优质资源都是稀缺的,比如美女,比如钻石,比如NBA级别的篮球比赛,所以这种抱怨并没有太大意义。

40.8平米人均住宅是什么概念?意大利是43平米,荷兰是40.8,德国是39.4,英国35.4,法国35.2。80年代时,父辈一家人挤在20平米筒子楼的时代一去不复返了,我们已经赶上西方发达国家了。

中国土地辽阔,咱真的不缺房子。

查阅一下北京上海广州的人口密度,对比一下东京伦敦纽约,就会发现所谓“中国人口多,所以房价就应该很高”,不构成“一线永远涨”的支撑。

4 政策政策政策!

很多评论区的网友都指出了,在中国政策很重要。

确实如此。

首先,最近在开的大会定性了“房子是用来住的,不是炒的”。怎么理解这句话呢?

别光看政府怎么说,看看他们怎么做。

以上海为例,看看这座城市的大招:五年内新建70万套永久租赁住宅。

为此,上海牺牲了数百亿土地拍卖收入,在很多外环内的优质地段,规划好了土地,低价卖给大国企地产玩家们(大概只有土地市场价的2成左右),然后由这些企业来建公租房。

这些土地,分布在张江高科,有世博园,甚至有古北豪宅区——这就是中央强力意识的典型体现。

70万套是什么概念?目前全上海有效租赁房源总计210万套。而且绝大多数都是民居,并不是专业的租赁用途产品。

如果你是一名一线城市的外来者,在北京上海租过50平米的民宅,一般都是80/90年代左右兴建的老房子,设计水平、破旧程度,可能会令你追忆起孩提时代自己在老家的居住氛围。

但是崭新的公租房,要好太多了。我在上海住过一年普陀区的公租房:品质大幅高于老破小,低于商品房。50平米左右,很合适都市年轻人,小区里还有地下地上车位。

70万套这样的新租赁住宅入市,将彻底改变上海的房屋租赁市场。

如果一位大学毕业的年轻人,发现他在上海短期内没有任何希望买到动辄数百万的住房,他可能会有些灰心,想要离开这里。但当他转念一想,只有在上海才有这么多良好的工作机会、发展平台,还可以用公平的市场价租到舒适的公租房,那他还是很有可能留在这里的。

很多城市都出了大招,另一个印象深刻的是武汉。

武汉宣布:大学毕业生找到工作,一律给户口,买房政府补贴20%。

武汉这座城市有一个得天独厚的资源,就是每年30万毕业生,仅次于北京上海。

如此大力度的户口和补贴政策,说明武汉加入了著名的“抢人大战”——各个地方政府开始不把人口作为负担,而是视为一种资源了。

大家不要觉得中国政府不聪明,其实他们掌握最多的信息,丰富的经验,他们非常聪明。像武汉这样的决策,反应了一个趋势,也是葛优先生好多年前就在电影里预测过的:21世纪什么最贵?人才!以后人才是稀缺的,房子没那么稀缺。

中国人口以后的趋势是不涨反降,消费旺盛、生产力强的年轻人越来越不够,消费疲软、生产力弱的老年人越来越多。

像武汉这样的城市,就是希望变成人力资源抽水机,喝饱自己,饿死别人。

所以我强烈不看好三四线城市和小乡镇的未来——人口越来越像一场零和游戏,有人赚就一定有人亏。

那么对人才吸引力强的一二线城市,就真的高枕无忧,房价一路涨吗?

我觉得也不现实。房子最终要靠老百姓的口袋买单。像武汉这样大规模拉拢年轻人进入劳动力市场,在人才供给旺盛的情况下,工资根本很难有效提升——过去10年,中国房价翻了多少?年轻毕业生薪水才加了多少?远远低于房价涨幅。

政府如果想要有效吸引年轻劳动人才,吸引创业公司,吸引产业资本,房价不能过高。这等于让这座城市失去“成本竞争力”。

按照政府的理想算盘,应该是维稳横盘:目前在一二线城市推进的“限购限贷”,在部分城市发生的“限售”,以及对新房子售价的“压制性审批”,实际上就反映了政府的心态。

5 新房与二手房价格倒挂

目前在不少限购的一二线城市,出现了新房售价与二手房倒挂现象。

倒挂的意思就是,同一个地区,新房售价比二手房还低。不合理。通常新房在同地区比二手房高20%以上。

武汉,嘉兴,甚至上海个别地区,都是如此。

这到底说明了什么?

我认为,说明政府努力刹车,压制房地产的过热。

过去的经验表现,房价暴涨很难被控制——这一届政府用肌肉告诉你,他们依然可以有效控制!

控制的方式可以很粗暴:开发商申报卖16万一平米,政府只批12万,还要求你不能捂盘。

这不符合市场经济,但是在中国,有时候“乱世需要重典”,没办法那么斯文。

限制新房定价,造成新房二手房价格倒挂——如此以来,在限购限贷的大背景下,有限的购买力会优先投射到新房交易市场,这符合政府、开发商的利益,也不违背买房老百姓的利益,唯独打压了卖房老百姓的利益——新房这么便宜,他们的二手房还卖个屁,除非割肉变现。

一线城市还好,因为新房项目很有限。二三线城市就不一样了,新房满天飞,二手房根本卖不动——你以为你投资房产,赚了大钱,等你有一天去交易的时候,才发现:

房屋投资的流动性可能远远比你想象的差!

补充说明一下:每一次新房的交易,政府等于在土地出让、开发、售卖过程中,抽走大量的收益。每一次二手房的交易,政府抽走的只是几个点的税费。两者的利益回报完全不同,所以当限购来临,交易量锐减的时候,政府当然希望开发商的新房继续卖,老百姓的二手房冰冻就冰冻吧。

这是现象本后的本质。

这就是我在浦东世博的朋友挂牌3个月只有2个人看房的真实原因。

综合上面所有的分析,2018年的房价变化将会。

一二线延续限购限贷政策,银行货币维持17年的调性,最多适度放松。

新房价格维持稳定,个别新房供应极为稀缺的城市,可能微涨。

二手房价格出现肉眼可见的下跌。

三四线城市分化严重。不可以统一预测。

这么多三四线城市,根本就不能混为一谈。

比如浙江的嘉兴,潜力十足,周围100km可以到达上海/杭州/苏州/宁波长三角四大经济体,交通便利,天赋异禀。这种地方以后就算演变成中国的硅谷,也未可知。

而内地比如湖南衡阳,就只是一个普通的内地省份的普通地级市。没任何潜力。

判断三四线城市的价值,关键要看区位、交通等因素,如果能够成为一二线核心城市的分工合作者,能够导入更大的产业和人口,那还是有希望的。

否则特别不建议继续投资——不管短期房价走势如何。

中国就这么多人口,这么多财富,真的不够分。


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