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一个巴格达青年如何成为上海首富?

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4376人阅读2017年11月14日 07:48:35

  想象一下,如果你身无分文,来到一个陌生国家,既没有特别人脉,也没有学历技能,甚至连当地话都不会说,你能抓住机会变成的首富吗?

  历史就是这样惊人,100多年前,有一个青年从巴格达辗转来到上海,40多年后,他成了上海乃至远东的首富,拥有半条南京路!那么,他是怎么在上海淘到金的呢?

  从看门人到洋行老板:选择和努力一样重要

  这个青年叫欧斯 ▪ 爱 ▪ 哈同,1849年出生在巴格达的一个犹太人家庭。他的父亲是英国沙逊洋行驻巴格达的一个小职员。5岁时,哈同随父亲迁居印度孟买,6岁时,父亲去世,生活更为艰辛。哈同20岁时,母亲去世,因兄弟之间不和,他负气出走闯荡。25岁的时候,哈同到香港的沙逊洋行干了几个月勤杂工,发现前途不大,他做了平生第一桩重大选择:到当时新兴的远东大都市上海谋生。

  哈同像

  一开始,哈同在上海也没有找到什么好工作,只能靠在上海沙逊洋行里当一个看门的。这个工作看起来不怎么体面,但是可以接触到很多商人和信息,而且还有外快。沙逊洋行主要做鸦片生意,哈同负责对来谈生意的人登记挂号。出来一个,才放进一个,有一些商人急于进门,便塞给啥同“拨号费”,这样一天可捞到10来个大洋的外快。哈同很快脱贫。

  一年多后,哈同升为业务管事,各种收入加起来每年约有3000大洋。来上海的第三年,哈同做了第二桩重大选择:买房。用省吃俭用的钱买下一处二手房住起来。后来哈同有了大钱就买房,除了买房之外,哈同认为银行、钱庄的利息太低,因此他多余的小钱既不存银行,也不锁在保险柜里,而是5块、10块元借给附近的居民做高利贷。

  又过了一年多,哈同做了第三桩重大选择:当开发商。此时,洋行新组建了地产科,哈同升为领班(科长)。当时,上海城市的格局还是沿黄埔江从南到北发展,今天河南路以西被视为偏僻地区,西藏路一带更为荒地。当时各大地产商,都拼命收购沿黄埔江一带的土地而这位初出茅庐的青年商人认为,根据世界城市的发展规律,两河交汇处必将繁华,今后苏州与黄浦江的交汇地带必定是黄金地段。于是,他大量收购河南路到西藏路一带的地皮。

  老沙逊洋行

  1883年,法国人挑起中法战争,却吃了败仗。一时间,上海租界的洋人们人心惶惶,生怕清政府一鼓作气,收回租界。于是纷纷回国躲避,赶紧把房子出手。特别是在法租界,地价更是一落千丈。沙逊洋行也准备收缩战线,此时作为地产部管事(经理)哈同却认定清政府是个扶不起的阿斗,虽然赢了一场,终究还是怕洋人的,应该乘机大量收进地皮。老板接受了哈同的建议,哈同本人也拿出家当收购了不少。果然,清政府畏惧西方列强,最终1885年在天津签订的《中法新约》承认法国对越南的“保护权”,并允许法国在云南、广西通商。法国打了败仗在外交上反而胜利,中国打了胜仗在外交上反而失败。上海滩又转变了风向。

  这一把房地产豪赌,沙逊洋行赚了500万两银子,哈同自己也成了百万富翁。不过洋行只给了立下大功的哈同1000两银子的奖金,也没有升迁他职位的表示。这下哈同不干了,正好沙逊家族有一个新沙逊洋行,于是,1886年,哈同从沙逊洋行跳槽到新沙逊洋行,当上任大班协办(副总经理)兼房地产部主管。也是在这一年,35岁的钻石王老五哈同结婚了,妻子是一个女佣出身的中法混血女子,叫做罗迦陵。

  罗迦陵

  在新沙逊洋行担任高管期间,哈同非常勤勉,往往放弃休息时间而埋头工作,又做了不少大生意,很快成为洋行大班(总经理)。不光拥有几百万两银子的身家,而且社会地位也节节攀升,先后兼任两个租界的董事,成了上海的头面人物。羽翼丰满之后,哈同做了最后一桩重大选择:自己当老板。1901年,哈同脱离了新沙逊洋行,成立了自己的哈同洋行,主营房地产和鸦片买卖。从此他结束了替人打工的生活,进入一生中最辉煌的阶段。这一年,他52岁,到上海27年。

  我们回过头看哈同的发家史,当然和他的精明、大胆与努力分不开,但是选择也很重要,如果他当时不去新兴的大都市上海,而是留在巴格达或者印度,或者去经济发达的欧洲大都市,在这些阶层已经相对固化的地方,被西方人歧视的犹太穷人很难在短时间出头。如果他不买房,不从事房地产业,无论是在上海做实业还是金融投机,失败的概率都要大得多。当然,如果他不自己当老板,到老也只是洋行买办,基本上与首富无缘。

  赚钱的大智慧与小聪明:咬定房地产,收租按阴历

  哈同的财富来源,除了从事当时合法的鸦片买卖之外,主要是房地产,而且只做上海。他认为,上海从一个小县城变成远东第一大都市,人口增多,地价房租必定大涨。哈同发财之后,也绝不涉足工商实业投资,他认为这些生意如同季节变换,花开花落变化无常,只有投资房地产才能“与日俱进,永无穷极”。后人做过统计,从1865年到1933年,上海租界的地价在70年里涨了25倍多,涨幅远远超过国内其他城市,在全世界也是少有的,证明了哈同的眼光。除了选对了地方之外,哈同在房地产赚钱还有几个特别的招数:

  第一招:靠提升环境赚钱。

  1880年代,上海的城市格局恰如哈同预见的,向苏州河和黄浦江交汇处发展,今天的河南路到西藏路一段日益繁华,哈同掌握的地皮成倍成十倍地飞涨。为了加速南京路的发展和抬高地价,1889年哈同向工部局申请,自费出资修筑从外滩到今西藏路这一段的南京路。

  1870年的南京路

  他花了60万两银子,买来大量铁力木,切割成400万块小木砖,精工细作,铺成一条平坦的大马路。铁力木是接近于红木的名贵木材,哈同用这样的材料铺马路,自然是震惊中外。哈同还放出话,说是这样的马路走着特别舒适透气有弹性,更有外地人传言上海南京路是金子铺的。于是全国各地到上海的游客都要去这条马路逛逛,自然他控制的沿路地皮也因“基础设施完善”而价格大涨。

  为了促进南京路的繁荣,他要求租沿路地皮建房的客户必须建造高质量的大楼,甚至规定楼层和造价。到了1930年,南京路上的高楼大厦超过上海任何一条马路,而哈同在南京路沿线的土地已经有111亩,占当时南京路地产总面积的44%。

  1900年以后的南京路

  第二招:靠内部信息赚钱。哈同当上洋行高管之后,先后兼任法租界和公共租界的董事以及英国驻华法院的陪审员。这些兼职不仅给他带来荣耀,还帮助他参予租界当局的各种重要活动,既能发表代表自己利益的意见,又可找到乘机发财的机会。比如1899年,英美当局秘密策划将公共租界的范围扩大。哈同事先参与了扩界规划,随后他不动声色地在扩界规划的主干道两侧收购地产。等到扩界方案出台,马路修通,他之前吃进的地皮暴涨了几十倍乃至上百倍。

  上海租界扩界规划

  第三招:靠精打细算赚钱。

  对于黄金地段和有潜力的地皮,哈同基本上是只租不卖。这些黄金地段的年租金,远远超过当初哈同买地的钱。比如1916年,永安公司租的地仅1亩多,每年租金要5万大洋。1932年建的国华大楼,不过3亩地,租金竟达每年20万两。到1938年,国华大楼被迫停业,大楼被哈同洋行没收。

  在收租金方面,充分体现了他精打细算的水平。他出租房屋不仅收房租,而且在上海首创交小租的规矩(相当于押金)。小租一般相当于半年租金,他得到这笔钱之后又可以买地开发。特别是在租金方面,当时上海一般都是按阳历月份收租,而哈同作为一个外国人,却是按阴历收租。原因是阳历月份一般为30或31天,而阴历一个月只有29天或30天,所以阴历每3年有1个闰月,每19年有7个闰月。所以按阴历收租每3年可以多收1个月的租金,积少成多也是一笔可观的收入。

  在收租子方面,哈同更是毫不客气,不仅手下有10多个专门收租子,忙起来还亲自上阵。有人形容他说:“哈同终身致力于收租,即使他已经成为百万金磅的大富翁时,他还会攀登小 房的扶梯.对那些迟付一天租金的租户,威逼催讨。”有个皮匠,在哈同的地盘上摆了个小摊,每月也要付地租5元。哈同每次向他收取地租时,总是很和气地对他说:“发财,发财。”但钱是一分也不能少的。

  通过这样的积累,到了一次大战之前,上海哈同洋行每年的房租收入就有300多万大洋,加上地租和鸦片生意等,哈同每年的收入达到500万大洋,稳居上海首富。甚至他的管家姬弥觉都成了上海滩呼风唤雨的人物。

  花钱:住超级豪宅,过节俭生活,做慈善事业

  哈同一生最喜欢买房子,当然自己住的房子绝不含糊。他在上海先后有三处公馆,最后一次住的房子在静安寺一带,因为他的妻子小名叫做俪蕤(Liza),所以花园名叫爱俪园,俗称哈同花园。哈同从1904年开始一直住在这里,直到1931年去世。

  哈同花园最大的特点便是大,它是近代上海最大的私人园林。1904年建成时候,就有50多亩,1909-1910年扩建后,占地达200多亩,当时住在里面的哈同亲友、管家和佣人一共有700多人。它的面积甚至超过了北京恭王府,当时李鸿章的丁香园是上海最大的华人私家园林,占地不过40多亩。1931年,大亨黄金荣在上海南郊修建的黄家花园,号称是上海华人当中第一,占地也才60多亩,不到哈同花园的三分之一。

  哈同花园的另一个特点是环境好,它也是近代上海最漂亮的园林。不仅亭台楼阁、小桥流水、奇花异草一应俱全,因为哈同夫人信佛,里面还专门有寺庙。后来上海兴建第一条有轨电车,哈同担心影 响花园的幽静,竟然打通关节,让电车绕行。可见哈同的有钱任性。

  哈同花园

  但除了住豪宅之外,哈同在其他享受方面几乎毫无所求。他成为巨富之后,依然保持着刚来上海时的节俭。他的居室和办公室,夏天没有电扇,冬天不生火炉,地上没有地毯,大冷天里他裹着一件大衣坐着办公,办公桌也是廉价的松木作的。他的早餐仅是一杯牛奶,几片面包,中晚两餐都是一菜一汤。尽管他也做鸦片生意,但自己从来不抽大烟,也不赌博。他的妻子罗迦陵是女佣出身,两人一直没有亲生子女,但哈同与她白头到老,从来没有纳妾养小三,也从未有桃色新闻传播。两人收养了四十多个各国儿童,其中有二十多个成为他们的养子、养女。

  除了赚钱之外,哈同夫妇也热衷慈善事业。1902年,哈同夫妇兴办了附属于爱国学社的爱国女学,这是中国最早的女子学校之一。哈同夫人信佛,在哈同花园里设立了中华佛教华严大学,后来改为仓圣明智大学,不仅开展佛学教育,也开展普通教育,师生费用都由哈同承担,美术大师徐悲鸿曾经在此就读。同时,哈同夫妇还积极资助学术研究,出版过《大藏经》、《学术丛书》、《艺术丛书》多种大型丛书哈同花园有专门供学者居住和研究的地方,国学大师王国维在这里完成了名著《戬寿堂所藏殷墟文字考释》。

  哈同赞助出版的学术著作

  作为一个商人,赚钱冷酷无情,花钱精打细算,做慈善慷慨大方,在哈同看来,似乎并不矛盾。

  尾声:天下没有不散的筵席

  1931年,82岁的哈同在他的花园豪宅里寿终正寝。他去世后,英国驻沪总领事找公证处会计师核算,遗产中的不动产和证券价值1.7亿大洋,其中光是上海闹市区的土地就达460余亩,房屋建筑1300余所,还不包括其他金银首饰珠宝文物等等,总资产大约在2亿大洋左右,堪称远东首富。

  围绕哈同的遗产,他的20多个养子养女大打了一阵官司。10年后,他的妻子罗迦陵去世,两人合葬。两个月后,太平洋战争爆发,日军开进租界,没收了哈同洋行的所有财产,并在哈同花园内驻军。此后某日,哈同花园忽然着了一场大火,楼阁馆舍付之一炬,小桥流水荡然无存。上海解放后,哈同家族余下的房地产被人民政府接管、征用,在哈同花园旧址上修建了中苏友好大厦(后改名为上海展览馆)。

  位于哈同花园旧址的上海中苏友好大厦

  这个巴格达青年的财富像梦一样散去,只剩下他的传说,宛如《一千零一夜》里的故事。


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