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房地产行业现惊天大变局

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1805人阅读2018年02月11日 23:35:53
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房地产行业大变局

(1)

房地产行业大变局不是说房地产不行了,而是它正在加速分化与整合。

2018年1个月,大部分上市房企销售就已经刷新了同期历史记录。

按照三大龙头房企分别公布的2018年1月的销售业绩,碧桂园实现合同销售金额约691.6亿元,同比增长42.30%;万科1月合同销售额679.8亿元,同比增长41.27%;恒大1月合同销售额为643.6亿元,同比增长73.01%。

3家合计销售额达2015亿元,占25家上市房企销售总额的49.96%,占半壁江山。他们不仅与跟随在后的房企拉开了差距,而且3家龙头企业各自也在跟自己“较劲”,保名次也是拼了,压力山大。

融创在2018年1月实现销售金额221.8亿元,同比增长173%。

只是前20的房企销量增长较大,全国总的销量增长不大,甚至负增长。行业向前20迅速集中,小房企被淘汰消灭,房地产生态系统脆弱,在百亿分水岭附近,无数小型房企挣扎,中国根本不需要这么多房地产开发商,留给中小房企的选择和机会不多了。房地产市场“强者恒强”,市场会进一步向品牌房企集中。

(2)

其实房地产也在进行供给侧改革,与煤炭钢铁等供给侧改革一样,供给侧改革就是保车丢卒,剩者为王。

供给侧改革的核心在于规模效应,一些房地产企业会拼命加大规模,当然可能其中有大部分会死掉,我认为最终剩下约30家左右的房企垄断整个房地产90%的市场份额,预计前十名的保底销售额到3000亿,前二十到2000亿,前三十到1000亿。

2017年,共有144家房地产企业跻身百亿军团,销售额共计82099亿元,市场份额超60%,行业集中度加速提升,16家房企迈入“千亿俱乐部”。

已有约50家房企号称要冲击千亿规模。业内人士预计,千亿房企在2018年将进一步扩容,或增至29家。

克而瑞数据预计,2018年,行业的集中度会进一步提高,前四强房企的销售规模合计将达到3万亿元;前10强房企的销售规模合计将占整个市场的35%;前30强房企的销售规模合计将占整个市场约50%的份额。

(3)

部分房企规模化扩张意愿强烈,实现跨越式发展和阵营的突围,以期能够在未来占据一席之地。

在这一轮规模跃进中,有些房企通过金融手段实行强势的收并购和激进拿地,如融创、阳光城、融信。

第二条扩张路径是抓住由一二线逐渐蔓延至三四线城市的需求释放机遇,如碧桂园。有越来越多的50强房企进入三四线城市血拼,三四线城市地产市场已现隐忧,供过于求,本地客户消化不了,依赖于非本地客户。这意味着很多房企在三四线城市的项目需要从外地导客。

第三条路径以坚持做高溢价的产品来实现增长,如泰禾、正荣等。中国楼市改善型需求爆发,高端产品需求旺盛。

其实,已经找不到一个真正的蓝海让房企去耕耘。

房地产确实不是朝阳产业,但是也远远不到夕阳。

(4)

虽然房地产行业是相对开放与市场化程度较高的领域,但房地产体量巨大,房地产是个10万亿级的超大市场,国家不会放弃对其掌控。房地产行业也在进行供给侧改革,最后就是寡头垄断的局面。目前的集中度还不够,市场竞争充分。

上海是全国土地拍卖最规范的城市之一,还有那么多小开发商拿地,当然许多是地方国企。全国非一线城市,估计绝大部分都是地头蛇在拿一手土地。部分地头蛇可能靠着过硬的政商关系可以度过寒冬。但还有许多小开发商手里就一两个盘,根本没有硬撑的实力和必要,被大开发商收并购是其必然的命运。

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